名古屋市内のある土地に、アパートを建築することにしました。これもお金に働いてもらうことを目的としています。
何軒かのハウスメーカの見積もりによると、坪単価はRCで95万円、鉄骨で90万円、木造で80万円でした。国土交通省の建築着工統計（平成30年）によれば新築アパートの坪単価はそれぞれ55.8万円、75.7万円、74.8万円と、直近、わずか5年の間にかなりの値上がりが認められ、わかっていたこととはいえ、
ただただ驚くばかりです。
建ぺい率、容積率から、3階建て6戸、償却、返済期間などから構造は、バランスが良いと思われる軽量鉄骨としました。先述のハウスメーカと設計契約を結びましたが、総工費は1億円超えです。
なお、近隣には競合となる物件は今のタイミングでは存在しません。（ホームズの検索サイトにて）
ところで、近年、「4%ルール」という言葉を良く耳にしますよね。「4%ルール」とは、年間支出の25倍の資産を用意できれば、その後毎年4%の運用益で生活費がまかなえるという考え方です。年間の支出が仮に300万円なら、7,500万円の資産を築いて年利4%で運用すれば、理論上はこの資産のみで生活できるという算段です。
名古屋市内の不動産でしたら、今回の物件価格を約13,000万円、期待利回り7%弱とすると、約13,000万円の物件を手に入れれば、約13,000万円 x (4%/7%) ＝ 約7,500万円となり、約5,500万円の資産価値下落があっても「4%ルール」が満たせます。このような式が正しいのかわかりませんが。
借り入れはなるべく繰上げて返済し、競合も今のところなく、立地もそこそこよい。とするとリスクはひとつ。一括借上での賃料の減少です。一括借上はメリット、デメリットの二律背反ですね。
しかし事業計画はマージンをみてつくり込んでいるので、ほとんど大きな問題は生じないと思います。
借り入れにより、物件は当然担保として差し出すので、売買契約をしても自分の所有物とは言えないかもしれませんが、早期に返済を終わらせ、「4%ルール」を真に満たせるよう頑張っていきたいと思います。
といっても、返済の減資はお客様から頂戴する賃料ですし、悪評も多く目にしますが、一括借上制度を使うつもりでいます。一括借上制度も、ちゃんとした会社でしたらしっかりとアウトプットしてくれるはずだと思っています。
このようになるべく自分の時間を確保するようにし、本来のお客様に提供するファイナンシャルプランニングや投資手法の研鑽、また、都度発掘するお得情報の共有に時間を使っていきたいと考えています。
とはいえ、夏頃に着工、次の冬くらいには竣工と、大まかなスケジュールが細かなタスクに落ちていくところを目にするのも自前の事業計画を眺める度、今からワクワクします。
